واژهنامه بازار املاک دبی
اصطلاحهای کلیدی که پیش از هر تصمیم سرمایهگذاری بهتر است بشناسید.
بازگشت سرمایه
ROI (Return on Investment)درصد سود سالانهای که یک ملک نسبت به قیمت خریدش برای شما تولید میکند.
ROI معیار اصلی سنجش کارایی یک سرمایهگذاری است. در املاک دبی، ROI معمولاً ترکیبی از درآمد اجاره و رشد قیمت ملک در نظر گرفته میشود. ROI اجارهای در مناطق پرتقاضا مثل Marina و JVC معمولاً بین ۶٪ تا ۹٪ سالانه است.
بازده اجاره
Rental Yieldنسبت درآمد سالانه اجاره به قیمت خرید ملک، بهصورت درصد.
Rental Yield تنها بخش اجارهای ROI را محاسبه میکند و رشد قیمت را در نظر نمیگیرد. Gross Yield پیش از کسر هزینهها و Net Yield پس از کسر هزینههایی مثل Service Charge محاسبه میشود.
رشد سرمایهای
Capital Appreciationافزایش ارزش ملک در طول زمان، مستقل از درآمد اجاره.
در دبی رشد سرمایهای معمولاً بین ۸٪ تا ۱۲٪ سالانه در مناطق در حال توسعه است. پروژههای آفپلن معمولاً بیشترین رشد را از زمان امضای قرارداد تا تحویل تجربه میکنند.
وام مسکن
Mortgageوام بانکی برای خرید ملک؛ شرایط و سقف آن برای هر متقاضی متفاوت است.
شرایط دریافت وام مسکن در امارات بسته به عواملی مانند وضعیت اقامت متقاضی، درآمد و تعهدات مالی، ارزش و نوع ملک، هدف از خرید و سیاست اعتباری بانک متفاوت است. بانکها همچنین ممکن است معیارهای سختگیرانهتری نسبت به سقفهای قانونی اعمال کنند. طبق مقررات بانک مرکزی امارات، سقف نسبت وام به ارزش ملک (LTV) بسته به نوع خریدار و نوع خرید متفاوت است. برای مثال، برای افراد غیراماراتی در خرید اولین خانه جهت سکونت، سقف LTV برای ملکی تا سقف ۵ میلیون درهم میتواند تا ۸۰٪ باشد. این سقف برای املاک سرمایهگذاری، خریدهای بعدی و املاک Off-plan متفاوت است. نرخ وام مسکن ثابت نیست و بسته به بانک، نوع تسهیلات، مدت بازپرداخت، شرایط متقاضی و وضعیت بازار تغییر میکند. برای اطلاع از نرخهای جاری باید پیشنهادهای بهروز بانکها و مؤسسات مالی بررسی شود.
پیشفروش
Off-Planخرید ملک پیش از اتمام ساخت، معمولاً با شرایط پرداخت اقساطی.
در معاملات آفپلن، خریدار معمولاً ۲۰٪ در زمان قرارداد و مابقی را طی ۳ تا ۵ سال بدون بهره پرداخت میکند. پرداختها در حساب Escrow نگهداری میشود و تنها با پیشرفت واقعی ساخت آزاد میشود.
طرح پرداخت
Payment Planزمانبندی و درصد اقساط پرداختی به سازنده در طول ساخت و پس از تحویل.
طرحهای رایج شامل ۶۰/۴۰، ۵۰/۵۰ و Post-Handover تا ۷ سال پس از تحویل است. طرح Post-Handover اهرم قدرتمندی برای سرمایهگذاران بلندمدت است.
تحویل ملک
Handoverمرحلهای که سازنده کلید ملک را رسماً به خریدار تحویل میدهد.
پس از Handover، سند ملک در Dubai Land Department به نام خریدار ثبت میشود و امکان سکونت، اجاره یا فروش وجود دارد.
سازنده
Developerشرکت توسعهدهنده که پروژه را طراحی، ساخت و تحویل میدهد.
اعتبار Developer مهمترین معیار در خرید آفپلن است. سابقه تحویل بهموقع، کیفیت ساخت و ثبات مالی باید بررسی شود.
قرارداد خرید
SPA (Sales Purchase Agreement)قرارداد رسمی خرید بین خریدار و سازنده که تمام تعهدات را مشخص میکند.
SPA شامل مشخصات کامل ملک، طرح پرداخت، تاریخ تحویل و جرایم تأخیر است. پیش از امضا، بازبینی حقوقی مستقل بسیار توصیه میشود.
حساب امانی
Escrow Accountحساب بانکی مستقل که وجوه آفپلن را تا تکمیل مراحل ساخت نگهداری میکند.
طبق قانون RERA، هر پروژه آفپلن باید حساب Escrow جداگانه داشته باشد. سازنده تنها زمانی به وجوه دسترسی دارد که پیشرفت ساخت توسط ناظر مستقل تأیید شود.
سند مالکیت
Title Deedسند رسمی مالکیت که در Dubai Land Department به نام خریدار ثبت میشود.
Title Deed مدرک قانونی مالکیت ۱۰۰٪ ملک است. برای خارجیها تنها در مناطق Freehold صادر میشود.
مالکیت کامل
Freeholdمالکیت ۱۰۰٪ و دائمی زمین و ساختمان که به خارجیها نیز اعطا میشود.
بیش از ۵۰ منطقه دبی از جمله Downtown، Marina، Palm و Business Bay فریهولد هستند. خریدار خارجی میتواند ملک را بفروشد، اجاره دهد یا به ارث بگذارد بدون هیچ محدودیت.
سازمان تنظیم مقررات املاک
RERAبازوی نظارتی Dubai Land Department که تمام معاملات و مشاوران را رگوله میکند.
RERA مجوز مشاوران، سازندهها و شرکتهای مدیریت املاک را صادر میکند و مرجع رسیدگی به اختلافات است.
اداره ثبت املاک دبی
DLD (Dubai Land Department)نهاد دولتی مسئول ثبت رسمی همه معاملات ملکی در دبی.
کارمزد ثبت DLD معمولاً ۴٪ ارزش معامله است. تمام اسناد Title Deed در این سازمان صادر میشود.
شارژ ساختمان
Service Chargeهزینه سالانه نگهداری مشاعات، محاسبه بر اساس فوت مربع ملک.
در برجهای لوکس دبی معمولاً بین ۱۵ تا ۳۰ درهم بر فوت مربع در سال. این هزینه مستقیماً از Net Yield کم میشود.
کارمزد انتقال
Transfer Feeکارمزد یکبار پرداخت به DLD در زمان انتقال مالکیت (۴٪ قیمت).
معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود؛ در آفپلن اغلب کامل بر عهده خریدار است.
عدم مالیات بر درآمد شخصی
No Personal Income Taxدرآمد اجاره و سود فروش ملک در امارات برای اشخاص حقیقی معاف از مالیات است.
این معافیت یکی از اصلیترین دلایل جذابیت بازار دبی برای سرمایهگذاران بینالمللی است. تنها هزینههای ثبت DLD و Service Charge اعمال میشود.
اقامت طلایی
Golden Visaیکی از مسیرهای اقامت طلایی: سرمایهگذاری ملکی با ارزش حداقل ۲ میلیون درهم.
در حال حاضر، سرمایهگذاری ملکی با ارزش حداقل ۲ میلیون درهم میتواند یکی از مسیرهای واجد شرایط شدن برای اقامت طلایی امارات باشد. احراز شرایط و صدور اقامت به الزامات و تأیید نهادهای مربوطه بستگی دارد. دارندگان اقامت طلایی برای حفظ اعتبار اقامت خود ملزم به حضور مداوم در امارات یا ورود به کشور هر شش ماه یکبار نیستند.
ویزای سرمایهگذاری
Investor Visaاقامت ۲ ساله با خرید ملک از ۷۵۰ هزار درهم به بالا.
گزینهای ورودی برای سرمایهگذاران با بودجه محدودتر که قابل تمدید است.
داونتاون دبی
Downtown Dubaiقلب مالی و توریستی دبی، اطراف Burj Khalifa و Dubai Mall.
پرترافیکترین منطقه اجارهای شهر با تقاضای دائمی مستأجرین بینالمللی. سازنده اصلی: Emaar.
پالم جمیرا
Palm Jumeirahجزیره مصنوعی نخلشکل، لوکسترین آدرس مسکونی دبی.
منطقه ویلا و پنتهاوسهای برند، با کمترین عرضه و بالاترین رشد قیمت در دهه اخیر.
دبی مارینا
Dubai Marinaمنطقه ساحلی برجهای بلند با بالاترین Rental Yield در بازار لوکس.
محبوب مستأجرین جوان و توریستها؛ ROI اجارهای معمولاً بین ۷٪ تا ۹٪.
بیزینس بی
Business Bayمرکز تجاری کنار Downtown با ترکیبی از دفاتر و برجهای مسکونی.
گزینه محبوب سرمایهگذاران متوسط با نقطه ورود پایینتر از Downtown و تقاضای بالای اجاره.
کریک هاربر
Dubai Creek Harbourمنطقه در حال توسعه Emaar کنار خور دبی، با پتانسیل بالای رشد.
قرار است میزبان یکی از بلندترین برجهای جهان باشد. یکی از بهترین گزینههای آفپلن برای افق بلندمدت.
شرکت اعمار
Emaar Propertiesبزرگترین و معتبرترین سازنده دبی، سازنده Burj Khalifa و Dubai Mall.
استاندارد کیفیت و تحویل بهموقع در بازار دبی. پروژههای شاخص: Downtown، Creek Harbour، Beachfront، Arabian Ranches.
شرکت سوبها
Sobha Realtyسازنده لوکس هندیالاصل با تمرکز بر کیفیت ساخت داخلی بینظیر.
پروژه شاخص: Sobha Hartland در MBR City. برند مطلوب برای خریدارانی که کیفیت اجرا برایشان اولویت است.
شرکت اومنیات
Omniyatسازنده ultra-luxury با پروژههای نمادین مثل One Palm و Dorchester Collection.
بازار هدف: HNW و UHNW. کمترین حجم عرضه، بالاترین قیمت هر متر.
شرکت نخیل
Nakheelسازنده دولتی Palm Jumeirah و پروژههای نمادین ساحلی دبی.
پروژههای جدید: Palm Jebel Ali و Dubai Islands با پتانسیل رشد بلندمدت.